Makler-, Bauträger- und Baubetreuergewerbe

Für die Ausübung eines Gewerbes gilt in der Regel der Grundsatz der Gewerbefreiheit. Wollen Sie jedoch eine selbständige Tätigkeit als Makler, Bauträger oder Baubetreuer aufnehmen, so reicht die übliche Gewerbeanmeldung nicht aus. Es handelt sich nämlich um erlaubnispflichtige Gewerbe. Die Erlaubnispflicht besteht, da durch den Gesetzgeber angenommen wird, dass es sich bei der Vermittlung von Grundstücken, Räumen oder Kapitalanlagen um sensible Arbeitsfelder handelt, in denen ein besonderer Vertrauensschutz erforderlich ist und zahlreiche rechtliche Bestimmungen zu beachten sind.

Erlaubnispflicht

Makler, Bauträger und Baubetreuer benötigen vor Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit eine behördliche Erlaubnis gemäß § 34 c Gewerbeordnung (GewO). Merkmale einer gewerblichen Tätigkeit sind im wesentlichen die Selbständigkeit (Tätigkeit in eigenem Namen und auf eigene Rechnung), die Gewinnerzielungsabsicht und die Dauerhaftigkeit (auf Wiederholung ausgelegte Tätigkeit). Für folgende selbständig ausgeübten Berufstätigkeiten ist eine Erlaubnis nach § 34 c GewO notwendig:

• Nachweis oder Vermittlung von Vertragsabschlussmöglichkeiten über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurechte), gewerbliche Räume, Wohnräume;
• Nachweis oder Vermittlung von Vertragsabschlussmöglichkeiten über Darlehen, Kapitalanlagen (wie z. B. private Rentenversicherungsverträge), Bausparverträge (es sei denn, die Tätigkeit wird für einen Vertragspartner ausgeübt - eine Bausparkasse, ein Versicherungsunternehmen usw.);
• Nachweis oder Vermittlung von Vertragsabschlussmöglichkeiten von Mietverträgen durch Hausverwalter und Wohnungseigentumsverwalter (bei reiner Vermögensverwaltung liegt keine erlaubnispflichtige Tätigkeit vor);
• Tätigkeit als Bauträger (Bauvorhaben in eigenem Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten und durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden);
• Tätigkeit als Baubetreuer (Bauvorhaben in fremdem Namen und für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen).

Erlaubnisvoraussetzungen

Die Makler-Erlaubnis wird erteilt, wenn der Antragsteller nicht einschlägig vorbestraft ist und kein Konkurs- oder Vergleichsverfahren, bzw. keine Eintragung im Schuldnerverzeichnis (Eidesstattliche Versicherung über das Vermögen oder Haftanordnung zur Erzwingung der Abgabe der Eidesstattlichen Versicherung) vorliegt. Die Behörde kann vor der Erlaubniserteilung die Industrie- und Handelskammern hören, wenn der Antragsteller in den letzten fünf Jahren eine berufliche Tätigkeit als Geschäftsführer einer GmbH, als persönlich haftender Gesellschafter einer OHG oder KG oder als Inhaber eines Einzelunternehmens ausgeübt hat. In begründeten Einzelfällen ist ferner die Strafverfolgungsbehörde im Hinblick auf laufende Ermittlungsverfahren einzuschalten.

Für die Aufnahme der Maklertätigkeit werden keine fachlichen Voraussetzungen verlangt; eine entsprechende Berufsausbildung oder einschlägige Berufserfahrungen sind nicht nachzuweisen. Sie sind jedoch für eine erfolgreiche Tätigkeit hilfreich. Der Gesetzgeber appelliert vielmehr im Rahmen der marktwirtschaftlichen Gewerbefreiheit an die Unternehmer, sich im eigenen Interesse auf freiwilliger Basis entsprechende Fähigkeiten und Kenntnisse anzueignen.

Antragsunterlagen / Behördengang

Für die Erteilung einer Erlaubnis sind folgende Schritte bzw. Unterlagen notwendig:

Antrag auf Erlaubniserteilung nach § 34 c GewO:

Erhältlich und einzureichen bei dem für den Sitz des Gewerbes zuständigen Ordnungsamt des Kreises bzw. der kreisfreien Stadt. Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen. Ist ein Gewerbetreibender eine juristische Person (z. B. GmbH, AG), so ist diese antragsberechtigt. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. GbR, OHG, KG einschl. GmbH & Co. KG) ist eine Erlaubnis für jeden Gesellschafter, der zur Geschäftsführung berechtigt ist, erforderlich. Üben mehrere Personen diese Tätigkeit aus, benötigt jede von ihnen eine Erlaubnis.

Antragsunterlagen

• Führungszeugnis (zu beantragen beim Einwohnermeldeamt)
• Auszug aus dem Gewerbezentralregister (zu beantragen beim Ordnungsamt)
• Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (zu beantragen beim Finanzamt)
• Bescheinigung, dass keine Eintragung in der Schuldnerliste vorliegt (zu beantragen beim Amtsgericht)
• Bescheinigung, dass kein Konkursverfahren vorliegt bzw. anhängig ist (zu beantragen beim Amtsgericht)

Gebühren

Die Gebühren für die Erteilung der Erlaubnis können beim zuständigen Ordnungsamt erfragt werden; sie betragen (regional unterschiedlich) je nach Umfang der beantragten Tätigkeit zwischen 204 Euro und 2.040 Euro.

Ausübung des Gewerbes

Die Pflichten der Makler, Bauträger und Baubetreuer sind insbesondere in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV, §§2ff) geregelt. Von besonderer Bedeutung sind hier u. a.

• Sicherung von Vermögenswerten der Auftraggeber (Bürgschaft, Versicherung),
• Verwalten von fremden Geldern (getrennte Kontoführung, z. B. Ander- oder Sonderkonto),
• Buchführungspflicht (§ 10 MaBV - Aufzeichnungspflicht über den Auftrag - betriebsbezogene Aufzeichnungen, objektbezogene Aufzeichnungen),
• Pflicht zur Information des Auftraggebers, Sammlung von Inseraten und anderen Veröffentlichungen, besondere Aufbewahrungspflicht (§ 14 MaBV - Unterlagen müssen 5 Jahre lang aufbewahrt werden),
• Pflichtprüfung durch externe Prüfer unter Mitwirkung des Maklers (§§ 16, 17 MaBV - Erstellen eines Prüfberichtes über die Einhaltung der Verpflichtungen gem. MaBV durch einen geeigneten Prüfer. Geeignete Prüfer sind: Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Rechtsanwälte, vereidigte Buchprüfer, Wirtschaftsprüfer, u. U. Prüfungsverbände).

Weitere wesentliche gesetzliche Grundlagen für die Tätigkeit eines Maklers, Bauträgers oder Baubetreuers sind

• BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) - insbes. §§ 652-654
• AGBG (Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) - insbes. §§ 3, 5, 9, 10, 11
• UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb) - insbes. §§ 1, 3, 13
• GewO (Gewerbeordnung) - insbes. §§ 34c, 35
• WoVermG (Wohnungsvermittlungsgesetz) - insbes. §§ 2, 3, 4a
• WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) - insbes. §5

Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang auch die Änderungen im UWG.

Darüber hinaus sind weitere allgemeine, für den Wirtschaftsverkehr relevante Rechtsvorschriften auch bei der Maklertätigkeit zu beachten.

Besondere Sicherungspflichten bestehen für Bauträger lt. § 3 der Makler- und Bauträger-Verordnung

Der Gewerbetreibende darf bei Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für fremde oder eigene Rechnung, sofern dem Auftraggeber Eigentum oder Erbbaurecht an einem Grundstück übertragen werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn

1. der Vertrag zwischen dem Bauträger und dem Auftraggeber rechtswirksam ist und die für den Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Diese Voraussetzungen müssen durch eine Notar bestätigt und dem Gewerbetreibenden kein vertragliches Rücktrittsrecht eingeräumt sein,
2. zur Anspruchssicherung des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist. Wenn sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum bezieht oder entsprechend auf Erbbaurecht, muss außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein,
3. die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Range vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, auch wenn der Bau nicht vollendet wird,
4. die Baugenehmigung erteilt worden ist oder eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend erforderlich ist,
   
   a) von der zuständigen Baubehörde bestätigt worden ist, dass

• die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
• nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder

b) eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, vom Gewerbetreibenden bestätigt worden ist, dass

• die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
• nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf,

und nach Eingang dieser Bestätigung beim Auftraggeber mindestens ein Monat vergangen ist.

Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte in bis zu sieben prozentual festgelegten Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen.

Über weitere Details informiert Sie die Makler- und Bauträger-Verordnung, die Sie bei Ihrer Industrie- und Handelskammer oder den Fachverbänden anfordern können.

Verwendung von Vermögenswerten des Auftraggebers gemäß § 4 Makler- und Bauträger-Verordnung

Der Gewerbetreibende darf die vom Auftraggeber erhaltenen Vermögenswerte zu deren Verwendung er ermächtigt ist, nur verwenden

1. in den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Gewerbeordnung zur Erfüllung des Vertrages, der durch die Vermittlung oder die Nachweistätigkeit des Gewerbetreibenden zustande gekommen ist.
2. in den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 der Gewerbeordnung zur Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens, auf das sich der Auftrag bezieht. Als Bauvorhaben gilt das einzelne Gebäude, bei Einfamilienreihenhäusern die einzelne Reihe.

Hilfspersonal

Ermächtigt der Gewerbetreibende andere Personen mit der Entgegennahme von Vermögenswerten des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages, hat er sicherzustellen, dass dies nur nach Maßgabe der §§ 3 und 4 geschieht.